Frais de dossier de prêt immobilier
Un prêt immobilier comment ça marche ?
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier est octroyé par un organisme prêteur et la banque. Il s’agit d’une somme versée pour financer un projet immobilier comme l’achat d’une résidence principale, par exemple une maison, un appartement, un terrain pour construire…
Les crédits garantis par une hypothèque sont aussi qualifiés de prêts immobiliers.
Qui peut faire un prêt immobilier ?
Les acteurs suivants peuvent proposer des crédits immobiliers :
- Les grandes banques nationales comme BNP Paribas, CIC, LCL, la Société Générale ou encore HSBC.
- Les banques régionales comme la Caisse d’Épargne, la Banque Populaire, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel…
- Les banques en ligne comme ING, Boursorama ou encore Fortuneo.
- Les grands groupes d’assurances, à l’image de Groupama Banque ou d’Axa Banque.
- Les organismes spécialisés dans le crédit immobilier, à l’instar du Crédit Foncier.
- Les spécialistes des crédits comme Cetelem Immobilier.
Les taux moyens de prêt immobiliers
Les taux moyens des prix immobiliers varient selon les établissements bancaires. Découvrez ci-dessous les meilleurs taux fixes nominaux moyens des prêts en France. Attention, il ne s’agit donc pas des taux TAEG qui réunissent les conversions en pourcentage des frais bancaires, des garanties et l’assurance de prêt immobilier enveloppant l’emprunt.
| Durée d’emprunt | 7 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Marché | 0,70% | 0,82% | 1,03% | 1,20% | 1,41% |
| Fortuneo Banque | 0,45% | 0,59% | 0,67% | 0,87% | 1,07% |
| BforBank | 0,51% | 0,61% | 0,69% | 0,87% | 1,14% |
| Boursorama Banque | 0,56% | 0,72% | 0,80% | 1.04% | 1.20% |
| ING | Non communiqué | 0,53% | 0,73% | 0,86% | 1,12% |
Précisions : Les taux d’ING ont été relevés le 30 septembre 2019, les taux de BforBank le 24 septembre 2019 et les taux de Boursorama Banque et de Fortuneo Banque le 8 octobre 2019.
Quels sont les prêts spécifiques ?
Avant de faire une demande de prêt, il vous faut considérer les différentes allocations et prêts spécifiques à votre disposition. Ils peuvent réduire vos frais de crédit immobilier.
Le saviez-vous ? L’aide personnalisée au logement (APL) accompagne les locataires, mais aussi les propriétaires. La CAF reverse cette aide personnalisée aux accédants ou propriétaires ayant contracté un prêt d’accession sociale, un prêt conventionné ou un prêt aidé à l’accession à la propriété. Cependant, la loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a supprimé les aides au logement réservées à l’accession à la propriété pour les prêts signés dès le 1er janvier 2018.
Mais il existe bien d’autres solutions encore actives pour les achats actuels (la liste ne pourra être exhaustive), comme :
- Le prêt taux zéro plus (PTZ+), grâce auquel vous n’avez pas à payer de frais de dossier de prêt immobilier. De plus, l’État prend en charge les intérêts du prêt. Le PTZ + ne concerne que les primoaccédants (pour un premier achat de résidence principale).
- Le prêt à l’accession sociale (PAS), qui peut être garanti par une banque partenaire d’une convention d’État. Le PAS est destiné aux ménages avec de faibles revenus. L’État prend alors en charge une part de risque et une partie de la garantie du prêt.
- Le prêt épargne logement, obtenu via un plan d’épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL). PEL et CEL créent en 2018 ou après servent à créer de l’intérêt sur l’argent épargné (soumis à la flat tax) et à obtenir un prêt à 2,20%.
- Les prêts immobiliers municipaux, qui permettent selon les communes d’obtenir des prêts plafonnés voire des mensualités allégées. Le plus souvent, il faut être primoaccédant et que ladite résidence principale le soit pendant 5 ans minimum. Elle doit être située dans la commune qui octroie l’aide.
- Les prêts relais, des prêts spécifiques servant à obtenir des prêts en l’attente d’une revente d’un ancien logement. Les établissements bancaires proposent des crédits-relais secs, pour un ou deux ans (donc assez chers), ou des crédits-relais jumelés sur le long terme (plus avantageux). Ces prêts n’impliquent pas de frais de dossier ou de garanties additionnelles.
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Tous les détails des frais de dossier de crédit immobilier
Comment les frais de dossier sont-ils facturés ?
Sachez que les frais de dossier peuvent être gratuits selon certains prêts comme le PTZ+ ou le PAS.
Vous montez des dossiers immobiliers avec plusieurs établissements bancaires en même temps ? Faites attention, car vous n’en choisirez finalement qu’une, mais les différents agents peuvent vous facturer le temps passé sur la constitution de chaque dossier. Néanmoins, notons que généralement, les banques ne facturent pas les frais de dossier quand l’emprunteur refuse l’offre.
Selon la Fédération Bancaire Française, le taux de détention des crédits immobiliers en France est de 30,2%. Ceux qui souhaitent écourter le remboursement peuvent réaliser un remboursement anticipé. Mais dans ce cas, ils doivent s’acquitter de frais supplémentaires. Le remboursement anticipé coûte 3% du capital restant dû, ou six mois d’intérêts au taux moyen du crédit du capital remboursé.
A noter également que les débours et frais de notaires peuvent être assimilés à des frais de dossier. Ces coûts correspondent à la consultation du cadastre ou aux tarifs du service de publicité foncière, par exemple.
Est-t-il possible de négocier les frais de dossier ?
Et c’est un « oui » ! Les frais de dossiers peuvent être négociés. Ces frais peuvent représenter entre 0,4 et 1% du montant total du prêt et valent donc le coût d’être baissés, voire annihilés.
Votre négociation est rendue plus facile si votre dossier peut être rapidement traité (peu de rendez-vous avec le banquier, les éléments requis déjà prêts pour le dossier…) et que vous comptez parmi les bons clients de votre établissement (vous pouvez solliciter un geste commercial pour votre fidélité).
L’apport compte aussi beaucoup. Plus il est important, plus le banquier sera rassuré quant à la promesse de remboursement. Votre profil peut aussi venir appuyer une négociation : vous avez un CDI, vivez en couple et êtes un jeune actif ? Vous marquez de bons points.
Parmi les arguments à succès : faire comprendre à l’agent qu’une baisse des frais de dossier immobilier peut vous inciter à choisir sa banque au lieu d’une autre. Vous pouvez consulter notre tableau ci-dessus pour lui soumettre des offres concurrentes en comparaison. Vous pouvez aussi rencontrer des agents d’autres banques ou bien un courtier immobilier.
Comment constituer son dossier de prêt immobilier : toutes les étapes
Un dossier de prêt doit être présenté aux différentes banques pour espérer obtenir un prêt. Le banquier peut vous aider, mais arriver avec un dossier finalisé ou bien avancé vous aidera à accélérer et faire valider un emprunt bancaire.
Découvrez toutes les pièces à réunir dans votre dossier de crédit immobilier :
Les pièces de charges et de ressources
Vous devez apporter des preuves de vos dépenses et revenus à l’établissement. Voici les documents qui en attestent :
- Les 3 derniers bulletins de salaire, ou bien les derniers bilans comptables et le compte de résultat.
- Le bulletin de salaire du mois de décembre de l’année précédente.
- Les 2 derniers avis d’imposition.
- Les 3 derniers relevés de compte.
- Les 3 derniers titres de retraite ou de pension.
- Des preuves de votre apport personnel (prêts familiaux, épargne logement, etc.).
- Les justificatifs de crédits en cours, accompagnés de leurs tableaux d’amortissement.
- Le relevé d’épargne logement pour une requête de prêt épargne logement.
- Attestation de la CAF.
- Pension alimentaire.
S’il y a plusieurs emprunteurs pour le projet immobilier, ce recueil de documents doit réunir les pièces de charges et de ressources de chacun d’entre eux. C’est valable aussi pour les pièces personnelles du dossier d’emprunt.
Les pièces personnelles
Rassemblez les documents personnels comme :
- Votre pièce d’identité ou votre passeport. Le mieux étant d’arriver directement avec une photocopie.
- Le bail de location et vos trois dernières quittances de loyer s’il s’agit d’un premier achat.
- Un justificatif de domicile actuel de moins de trois mois, ou bien une attestation d’hébergement à titre gratuit si vous êtes logés gracieusement.
- Des justificatifs de votre situation de famille : preuves du PACS, livret de famille et de mariage, etc.
Les éléments pour le projet immo
Vous êtes aussi tenu de réunir :
- Le contrat de réservation VEFA, si votre projet concerne une vente en futur état d’achèvement.
- Le document de performance énergétique du bien.
- Les diagnostics techniques et les devis des travaux à réaliser pour une rénovation.
- Le compromis ou la promesse de vente signés pour un bien immobilier existant ou pour un terrain de construction.
- Le contrat de construction de maison individuelle avec un plan, un devis ou le contrat de construction, ainsi que l’attestation d’assurance dommages-ouvrage.
Ce qu’il faut éviter de faire quand on emprunte pour un projet immobilier
Nous avons évoqué ce qu’il faut penser à faire pour soigner son dossier, mais pas encore ce qu’il faut absolument esquiver ou parer. Vous souhaitez faire valider un dossier de financement immobilier par une banque ? Alors, évitez de :
- C’est très sérieux, les banques préféreront attendre la fin d’une procédure de divorce pour valider (ou non) un dossier de crédit.
- Avoir des frais mal perçus comme les jeux d’argent. Quelques mois avant, soignez ainsi vos relevés de comptes pour qu’ils ne témoignent pas d’une certaine instabilité (synonyme de personne à risque pour le banquier).
- Évitez les somptueuses dépenses. Votre reste à vivre (montant restant chaque mois après le paiement de la mensualité) doit être suffisant, tandis que le saut de charge doit être bas (différence entre le loyer actuel si vous êtes en location, et la mensualité à venir).
- Avoir de découverts réguliers ou des incidents de paiements, et de figurer sur le Fichier National des Incidents de Paiements (FCIP), auxquels ont accès tous les établissements.
- Être en déséquilibre sur le plan professionnel. Vous avez un CDD ou venez de démarrer une activité d’autoentrepreneur (moins de 3 ans), alors votre situation n’est pas optimale pour le banquier.
